Welkom in bouwjaar 2024.

Aan het begin van een nieuw bouwjaar blikt Honk graag terug en vooruit. Wat gaat ons dit jaar bezighouden? Of zou ons bezig móeten houden? We hebben ons vooruitzicht voor 2024 gebundeld rondom vijf centrale thema's. Op welke manier jij ook actief bent met wonen, je vindt er vast wat tips en inspiratie.

1. Regelgeving in 2024 Nieuwe geitenpaadjes maken de Omgevingswet en Wkb straks werkbaar. Er is geen ontkomen meer aan, de omgevingswet is een feit. Wie niet meer weet waarom de wet er is gekomen, kan erover lezen in een interview op Binnenlands Bestuur met de ‘bedenker’, Ko Verdaas. De nabije toekomst zal uitwijzen of onze regelgeving ‘eenvoudig beter’ wordt, zoals zijn doel was, of dat slechts sprake is van oude wijn in een nieuwe, allesomvattende zak. Voor wie nog niet bekend is met de nieuwe wet een korte introductie. Bestemmingsplannen bestaan niet meer, elke gemeente heeft nu één omgevingsplan. Dat is nu nog een stapel oude bestemmingsplannen met een nietje erdoor, maar bij actualisatie van het omgevingsplan wordt het mogelijk om regels ánders op te stellen. Een voorbeeld: de bouwhoogte wordt dan niet in een exact aantal meters aangegeven maar er mag bepaald worden dat de hoogte aansluit bij de omgeving. De gemeente heeft dan zelf vrijheid om te beoordelen wat zij daar precies mee heeft bedoeld. Bezwaar maken wordt daarmee erg lastig. Deze nieuwe manier van regels opstellen heet een 'open norm'. Voor wie iets wil dat niet past in het plan, zijn er nu in beginsel twee smaken: de gemeente kan het omgevingsplan wijzigen óf zij verleent vergunning om voor een specifiek bouwplan af te wijken van het plan. Dat laatste heet een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit). In beide gevallen is burgerparticipatie verplicht, als is de manier waarop dat gebeurt weer vrij invulbaar. De gemeente kan hier regels voor opstellen. Ook de Wet Kwaliteitsborging (Wkb) is nu ingevoerd. De kern ervan is dat gemeenten voortaan een vergunning voor bouwen verlenen zonder te toetsen aan de bouwregels. Om het gebouw te mogen gebruiken moeten de opdrachtgevers vóór de ingebruikname een in te huren kwaliteitsborger laten verklaren dat aan alle bouwregels wordt voldaan. Als    er afwijkingen zijn beslist de gemeente of ze deze accepteert of niet. In het laatste geval moet eerst herstel plaatsvinden, voordat het gebouw gebruikt mag worden. De nieuwe werkwijze geldt bij woningbouw overigens voorlopig alleen nog bij nieuw te bouwen grondgebonden woningen. Voor andere bouwactiviteiten verandert er nog niets. Honk verwacht niet dat het ontwikkelen van bouwplannen met de nieuwe regels substantieel makkelijker of moeilijker wordt. De grootste vertraging wordt immers niet opgelopen in de ruimtelijke procedure zelf, maar in de voorbereiding ervan én in een eventuele juridische strijd erna. Op korte termijn zullen de vele veranderingen wel vertragend werken. Veel is nog onduidelijk, de software die nodig is voor uitvoering van de wet heeft grote beperkingen en gemeenten moeten leren omgaan met de grote beleidsvrijheid die zij nu hebben. Die afwegingen kosten tijd. Gaandeweg zullen markt en overheid ontdekken hoe de wet in ons voordeel kan werken en hoe de regels hanteerbaar worden. De BOPA kan wel eens een populair instrument worden. Er zullen nieuwe geitenpaadjes ontstaan om ons een weg te banen door het woud aan regelgeving. Bij Honk verwachten we dat de BOPA wel eens een populair instrument kan worden om kleinere plannen snel te ontwikkelen. Dat kon al onder de oude regelgeving (het projectbesluit) maar werd door gemeenten niet veel gebruikt. Thans lijkt het bij veel gemeenten de voorkeur te hebben ten opzichte van het wijzigen van het omgevingsplan.
2. Woningbouw in 2024 Focus op andere oplossingen voor de woningschaarste, nu bouwen het niet wordt. De nieuwe wetten hebben in ieder geval al iets goeds gebracht: gemeenten waren in 2023 erg welwillend om bestemmingsplannen nog dat jaar in procedure te brengen. En initiatiefnemers hebben talloze bouwvergunningen aangevraagd, vaak zonder onderliggende stukken, om zo nog even weg te kunnen blijven van de Wet kwaliteitsborging. De nationale planvoorraad is dus flink gegroeid. Het zou zo maar voor een tijdelijke opleving van de bouwproductie kunnen zorgen, want ook andere factoren lijken gunstig. Waar begin 2023 de bouwkosten torenhoog waren en de huizenprijzen daalden, lijkt het er nu op dat de huizenprijzen weer wat stijgen, de materiaalkosten dalen en de aannemers weer werk nodig hebben. We horen ook de eerste geluiden over dalende rente op de kapitaalmarkt, ergens in 2024. Als dat leidt tot lagere hypotheekrente kan dat de betaalbaarheid van nieuwbouw verbeteren. Het betreft volgens ons wel een tíjdelijke opleving: het bouwen van woningen zal - met een toename van klimaatregels en een afname van beschikbare locaties en vakbekwame professionals - ook de komende jaren alleen nog maar trager gaan. Wie een decennium terugkijkt ziet dat voorbereidingsprocessen steeds stroperig worden en het Rijk niet bij machte is om het tij te keren. Wie eerlijk is zal beamen dat de weinige concrete maatregelen uit de afgelopen vijf jaar, flexwonen (containerbegrip voor vormen van tijdelijk bouwen of tijdelijk wonen) en woningbouwimpulsen (een soort postcodeloterij voor nog niet gebouwde straten), de woningschaarste nauwelijks hebben kunnen verlichten.    Ook bij de politiek lijkt het besef te groeien dat bouwen, bouwen, bouwen niet dé oplossing is voor de woningschaarste. In verkiezingsprogramma’s van veel partijen kwamen twee maatregelen terug die hinten op oplossingen om de bestaande woningvoorraad beter te benutten: het splitsen van woningen moet makkelijker worden en de kostendeler-regeling Als één op de vijf alleenstaanden zou samenwonen, is het woningtekort opgelost. moet versoepeld. Volgens Honk liggen er nog veel meer kansen, wanneer de overheid inzet op regels die woningdelen en woningsplitsen grootschalig mogelijk maken en bevorderen. We noemen slechts een enkel voorbeeld: het fiscaal belonen van samenwonen, een terugkeergarantie voor sociale huurders als het samenwonen strandt en een versoepeling van omgevingsplannen om meer individuele woningen op één kadastraal perceel toe te staan. In Nederland wonen nu ruim 3 miljoen mensen alleen. Als één op de vijf gaat samenwonen is het woningtekort ruimschoots opgelost. Dat lost ook nog eens veel eenzaamheid op.
3. Koopwoningmarkt in 2024 Oude huizen zijn populairder dan nieuwe, ondanks het slechte energielabel. Honk analyseert al jaren de ontwikkelingen op de koopmarkt. Ons algemene beeld van de woningmarkt is dat steeds meer mensen gedwongen worden om een steeds groter deel van hun inkomen aan wonen te besteden. Voor mensen zonder (hulp)vermogen is toegang tot de koopmarkt uiterst lastig: de leencapaciteit (dat is de schuld die een huizenkoper mag aangaan) is vaak te laag om de een huis te kunnen veroorloven. Intussen benutten mensen mét (hulp)vermogen de koopmarkt om hun vermogen verder te vergroten. Hoewel de ontoegankelijkheid voortkomt uit de schaarste van woningen - prijzen zouden lager zijn als er meer aanbod was - bepaalt de schaarste maar beperkt de prijsstelling op de markt. Een hele grote groep mensen heeft geen enkele kans om deel te nemen aan die markt en staat dus aan de zijlijn. De beperkte groep die wél de middelen heeft om deel te nemen aan de koopmarkt, slaagt er in het algemeen in om een passende woning te vinden. In onze cijfers van de koopmarkt over 2023 zien we dat de woningmarkt zich in 2023 niet veel heeft bewogen ten opzichte van 2022. Toen was er een sterke terugval was in de huizenprijzen. De hypotheekrente schommelde in 2023 cnosequent rond de 4%, de individuele leencapaciteit bleef daardoor het hele jaar gelijk en ook de koopsommen bleven gemiddeld op (inflatie)niveau. De hoge inkomensstijging per 1 januari 2023 voor een deel van de bevolking (door inflatiecorrectie die in 2022 is afgesproken) heeft niet tot een even sterke stijging geleid. In 2023 werden veel maatregelen aangekondigd of van kracht die de particuliere verhuur van woningen ontmoedigen. Uit onze informatie blijkt dat dit – zoals bedoeld – meer ruimte biedt aan koopstarters. Hun aandeel in de verstrekte hypotheken steeg van 48% medio 2022 (de maatregelen waren toen nog niet bekend) naar 55% eind 2023. Ook voor 2024 valt te verwachten dat particuliere beleggers minder kooplustig zijn. Als de door het huidige kabinet voorgenomen prijsregulering van vrije sector huurwoningen doorgaat, zullen beleggers zelfs nog vaker afscheid nemen. Vaak wordt er op gewezen dat dit ongunstig is voor mensen die Willen of moeten huren. Dat aanbod neemt immers af. Voor het verdelen van het vermogen valt volgens Honk toch te prefereren dat het woningbezit bij zo veel mogelijk mensen terecht komt. Wij zien het dus als een gunstige ontwikkeling.    Opmerkelijk in de statistieken van Honk is het verschil in de prijsontwikkelingen van oude woningen (tot de jaren ’80) en nieuwere woningen. De slecht geïsoleerde woningen van voor de oorlog en tijdens de wederopbouw stegen in 2023 ruim 2% in prijs terwijl de woningen uit het Vinex-tijdperk ongeveer op hetzelfde niveau bleven. Vermoedelijk komt dat omdat oudere woningen beter Mensen lenen op de top van wat mogelijk is om een plek in de koopsector te veroveren. betaalbaar zijn: voor een vinex-woning wordt gemiddeld eind 2023 ongeveer 430.000,- gevraagd, voor een wederopbouwwoning ongeveer 350.000,-. De laatste woningen verkopen ook wat sneller. Consumenten met een beperkt leencapaciteit nemen blijkbaar de hoge stookkosten voor lief, evenals de grotere kans dat zij in de toekomst verplicht worden om energiemaatregelen aan hun woning uit te voeren. In de leennormen voor 2024 mag voor het eerst meer schuld gemaakt worden bij de aankoop van een woning met een gunstig energielabel en minder bij een ongunstig label. Dit zal er waarschijnlijk toe leiden dat het prijsverschil nog wat groter wordt en mensen met weinig leencapaciteit nog vaker voor een technisch minder woning moeten kiezen. Op macroniveau blijft de woningmarkt - tenzij natuurlijk onze voorstellen ter beperking van de woningschaarste worden uitgevoerd :) - volgens Honk ook in 2024 nog gespannen. Normaliter veroorzaken veranderingen in de leenregels, de hypotheekrente en het consumentenvertrouwen de schommelingen in de prijzen. Grote veranderingen zijn nu niet te voorzien. Honk verwacht daarom de prijzen in 2024 de loonstijgingen zullen volgen, dan zal het gaan om een stijging van zo'n 2 %.
4. Volkshuisvesting in 2024 Wanneer kun je eigenlijk nog spreken van een volwaardige woning? Een wens van Honk is om in 2024 het volgende eens op de agenda te zetten: waar moet een volwaardige woning eigenlijk aan voldoen? De Nederlandse woningbouwmotor presteert nu al een decennium onder het gewenste niveau en als ze wel werkt produceert ze steeds vaker ‘wooneenheden’ van 50 vierkante meter of kleiner. Is dat wel zo’n goed idee? Natuurlijk, er zijn goede argumenten om kleiner te bouwen dan we in het verleden deden: ruimte is schaars, huishoudens worden kleiner en sommige groepen in de samenleving kunnen tijdelijk best af met een kleine woonruimte. Maar waar ligt de ondergrens voor een fatsoenlijk thuis? Moeten mensen met minder inkomen tevreden zijn met een dak boven hun hoofd? Is het normaal dat het bed naast de keuken staat? Of omvat ons grondwettelijke recht (artikel 22) op ‘voldoende woongelegenheid’ ook recht op een separate slaapkamer in huis? Is een woning met het formaat van een ruime hotelkamer nog wel een woning te noemen? En is het redelijk dat de bewoner daar 500 euro huur voor betaalt en    de belastingbetaler er nog eens 250 euro huurtoeslag bij legt? Vinden we het maatschappelijk aanvaardbaar als iemand in zo'n kamer tien jaar zou moeten wonen? En vinden we het raar als zo iemand dan een proteststem uitbrengt bij verkiezingen? Is het normaal dat je bed in de keuken staat? We stellen de vragen niet voor niets. Honk vindt dat een volwaardige woning voor één persoon op zijn minst de kans moet bieden om er succesvol een relatie te starten. Daar hoort bij dat je je dan even individueel terug kunt trekken. Dat vraagt volgens ons toch snel een woonoppervlakte van minimaal 60 vierkante meter. We zijn benieuwd hoe jij dat ziet?
5. Duurzaamheid in 2024 Geen maatregelen tegen de opwarming, wel regels voor symptoombestrijding. Het is inmiddels niet meer de vraag óf we de aarde opwarmen, maar hoe vér we hem opwarmen. Als bouwsector dragen we er in ieder geval een flinke steen aan bij. De gebouwde omgeving levert een derde van de jaarlijkse Nederlandse CO2-productie, de grootste van alle sectoren. In onze branche werd waarschijnlijk nooit eerder zo veel over het klimaat gesproken als in 2023. Dat vertaalt zich echter nog niet in enige wetgeving. Elke nieuwe woning die volgens de bouwregels wordt opgeleverd, draagt nog doodleuk bij aan de verdere opwarming van de aarde. Als sector nemen we zelf ook geen actie. Blijkbaar vinden we - van ontwikkelaar tot corporatie tot aannemer - de opwarming van de aarde eigenlijk wel prima. Wél investeren we in maatregelen om de symptomen (extreme droogte, hitte en natheid) te bestrijden. Een opvallende nieuwkomer is dat hemelwater dat valt op nieuwe gebouwen, geheel op eigen terrein moet worden geïnfiltreerd. Zelfs een overstort op het riool is dan niet meer toegestaan. Dit wordt ‘afkoppelen’ genoemd. Het mes snijdt aan meerdere kanten: het beperkt de uitdroging van de aarde bij langdurige droogte, het dempt de hittestress en – bij extreme regenval    zoals momenteel - voorkomt het de overbelasting van het riool en van de retentiemogelijkheden. Er is een keerzijde: het afkoppelen vraagt behoorlijk wat van de toch al schaarse ruimte, in de vorm van een wadi of in de vorm van ondergrondse kratten, die op hun beurt weer een milieubelastend product zijn en op een goede dag vervangen moeten worden. De indruk ontstaat dat onze sector de opwarming van de aarde eigenlijk wel prima vindt. Maar we zouden eenvoudig veel meer kunnen doen: als we nieuwe huizen biobased bouwen en woningen nul-op-de-meter uitvoeren dan maken wij als sector de opwarming in ieder geval niet groter. 'Bouwen zonder ecologische voetafdruk' noemt Honk dat. Een nieuw kabinet zal ons waarschijnlijk niet dwingen, maar niets staat ons in de weg om zelf al stappen te zetten. Bij Honk gaan we er in ieder geval voor, in 2024.